Schoolvoorbeeld van slim transformeren: The Student hotel Rotterdam
‘Het was net of we een cadeau uitpakten.’ Projectontwikkelaar Vincent van Valen van Van Omme & De Groot beschrijft het moment waarop de steigerdoeken van The Student Hotel werden verwijderd. Het voormalige kantoor van de Sociale Dienst en Werkgelegenheid is veranderd in een modern hotel voor studenten, onderzoekers, professoren en familie van studenten. Een lege plek in hartje Rotterdam is nieuw leven ingeblazen.
Jarenlang was het oude stadskantoor een donker gat in de stad, aan de Willem Ruyslaan. ‘Al ruime tijd voordat de gemeente het pand via een tenderprocedure in verkoop bracht, hadden wij het al in ons vizier, vertelt Vincent van Valen. We zagen de mogelijkheden ervan en we vonden, als rechtgeaard Rotterdams bouwbedrijf, dat zo’n pand op zo’n plek een nieuwe toekomst verdiende. Wij maakten een plan en we dienden een onvoorwaardelijk bod in. Helaas kwamen er daarna wat kinken in de kabel.’
Vertraging en versnelling
Medio 2011, zo herinnert Vincent van Valen zich, verliep de planvorming nog stroef. ‘Dan heb je dus wel een plan en ambities, maar je hebt ook andere partijen nodig’, zegt Vincent. ‘Het proces kantelde de goede kant op toen we met The Student Hotel in gesprek gingen. We pasten ons plan aan hun wensen aan en in augustus 2012 hebben we het pand aangekocht. Begin 2013 hebben we de vergunning voor de benodigde bestemmingswijziging ingediend, maar pas eind 2013 was de vergunning echt daadwerkelijk onherroepelijk. Pas dan kun je echt starten. Dus ja, we hebben best wat tijd besteed aan wachten op het groene licht. Maar toen dat eenmaal op groen sprong, hebben we het gaspedaal ook flink diep ingetrapt. In die zin was de vertraging ook een soort blessing in disguise. Inmiddels waren we met het Lean-concept gestart. De transformatie tot The Student Hotel was er ook echt geknipt voor. We hebben daarmee veel van de verloren tijd in kunnen halen. Iets later in het bouwproces hebben we heel veel profijt gehad van de voorbereidende inspanningen van het bouwteam. Olivier Hoogveld, Adrie van Zundert, Gerard Peeman, stagiaire Baki Boyukunlu en de geselecteerde partners hebben bergen verzet.
Acht maanden vuurwerk
Rond de jaarwisseling van 2013/2014 nodigde Van Omme & De Groot alle partners uit die zouden meewerken aan de transformatie van een oud kantoor naar een The Student Hotel. Die samenkomst nog voordat er een hamer in het hout is geslagen is typerend voor Lean werken. Tijdens een aantal sessies voorafgaand aan de daadwerkelijke bouwactiviteiten brengen alle disciplines en betrokken partners de werkzaamheden en daarmee ook de mogelijke problemen en knelpunten in kaart. Projectleider Olivier Hoogveld: ‘We hebben twee van die sessies georganiseerd. Eentje voor de ruwbouw en de gevelsluiting en eentje voor de afbouw. Eerder al was de sloper het pand ingegaan. Je hoopt dan zo min mogelijk vervelende verrassingen aan te treffen. Maar je kon er natuurlijk op wachten: ook hier troffen we oude installaties en asbest aan. Het is werkelijk ongelooflijk als je ziet hoeveel sloopafval er uit zo’n pand komt. Zo’n 770 ton puin, 130 ton bouw- en sloopafval, 50 ton hout, 8 ton dakleer, 100 ton ijzer en metalen, 15 ton vlakglas, maar liefst 60 ton asbest en zelfs een grote oude kluis. Als je dan ziet hoe het nu geworden is: 232 strakke, mooie kamers verdeeld over 9 verdiepingen, niet minder dan 23 keukens, een compleet restaurant. Dat hebben we allemaal in maar acht maanden voor elkaar gekregen. Dat is nou het voordeel van Lean werken: het gaat als een trein. Bijna letterlijk en figuurlijk.’
Tijdmachine
Tijdens de bouw trokken de verschillende disciplines steeds in werkweken van 5 dagen door een verdieping. Als bijvoorbeeld de schilders klaar waren op de vierde verdieping, dan deden ze in de week daarna hetzelfde werk op de vijfde verdieping. Zo trokken de disciplines als een soort trein achter elkaar aan, van beneden naar boven. ‘Dat was wel een mooi gezicht’, zegt uitvoerder Adrie van Zundert. ‘Als je een verdieping naar beneden ging, zag je hoe de verdieping erboven er een week eerder uit had gezien. Het pand was net een tijdmachine. Het kon ook zo snel gaan doordat veel elementen kant en klaar werden aangeleverd en ingebouwd. Dat gold bijvoorbeeld voor de badkamers. Die werden als “pods” aangeleverd, zelfs met het zeepbakje er al in.’ Vincent besluit tevreden: ‘Het eindresultaat werd pas echt zichtbaar toen de steigerdoeken eraf gingen, vlak voor de zomer. Het was net of we een cadeau uitpakten. Dit is een schoolvoorbeeld van transformeren.’