Depuis quelques années, un type de transaction immobilière refait surface dans les petites annonces : la vente en viager. Environ 20 000 biens sont proposés sous cette forme par des personnes âgées qui souhaitent s'assurer un revenu régulier en restant dans leur logement, et le vendent en viager occupé.
L'offre est concentrée pour 50 % à Paris et en Ile-de-France, et à 30 % sur la Côte d'Azur. Les acquéreurs sont encore peu nombreux. "Il s'agit pour l'essentiel d'investisseurs professionnels à la recherche d'occasions", note Hélène Leraitre, gérante de France Viager et experte en immobilier à la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, cette solution présente des avantages. "Elle permet d'acquérir des logements pour une mise de départ beaucoup plus faible qu'avec un achat classique", explique Benjamin Mabille, gérant du cabinet BM Finance. Au moment de l'achat, vous ne réglez que le "bouquet", le capital initial. Son montant tourne autour de 30 % du prix estimé du bien, qui intègre une décote due à son occupation par le "crédirentier" (le vendeur en viager).
Ensuite, vous devrez payer tous les mois une rente au crédirentier jusqu'à son décès. Ce n'est qu'à ce moment-là que vous deviendrez pleinement propriétaire du bien.
LONGÉVITÉ DU VENDEUR
Attention, un achat en viager n'est pas à la portée de n'importe quel acquéreur, car vous devrez disposer de liquidités suffisamment importantes pour payer le bouquet et assurer le règlement de la rente viagère. "Les banques n'acceptent pas de financer à crédit un viager, à moins que l'acheteur, appelé "débirentier", accepte de mettre en hypothèque un autre bien immobilier", précise M. Mabille.
Autre écueil, la longévité du vendeur : si celui-ci bat le record de Jeanne Calment, votre opération sera financièrement perdante.
Si vous avez visité un bien qui vous convient, vous pouvez négocier le montant de son prix d'estimation. Mais en cas de sous-évaluation du bien, les héritiers légaux pourraient contester l'opération, tout comme le fisc.
Une fois la valeur du bien fixée, bouquet et rente sont calculés de façon très précise selon l'espérance de vie du vendeur, qui dépend de tables de mortalité. Un bouquet important correspond à une rente moins forte, tandis qu'un bouquet faible est couplé avec une rente élevée.
Attention, un achat en viager vous engage : si vous arrêtez de verser la rente, le crédirentier pourra la rendre caduque et récupérer le bien sans vous dédommager. Mieux vaut donc revendre votre viager, à condition de trouver un acheteur qui vous paiera un bouquet, dont le montant est recalculé selon la valeur du bien et la nouvelle espérance de vie du vendeur, et s'engage à continuer de verser sa rente au crédirentier.
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